¿Por qué el Flex Living está creciendo tanto en España?

El crecimiento de nuevos perfiles de movilidad, la evolución de la regulación y la necesidad de soluciones de alojamiento más flexibles están impulsando un modelo que gana protagonismo en España. En este contexto, el Flex Living se consolida como uno de los modelos con mayor proyección del sector living para responder a nuevas formas de vivir, trabajar y viajar, dentro de un marco hotelero profesionalizado

El Flex Living se ha consolidado como una de las respuestas más relevantes a los cambios que están viviendo las ciudades, el mercado del alojamiento y las nuevas formas de movilidad. En España, su crecimiento no responde a una única causa, sino a la combinación de una demanda más flexible, una mayor profesionalización del sector y un marco regulatorio que avanza hacia modelos de alojamiento más ordenados y especializados.

Las ciudades están cambiando y también la forma de alojarse

Durante los últimos años, el mercado del alojamiento urbano ha experimentado una transformación profunda. A las dificultades de acceso a la vivienda se suma un fenómeno menos visible, pero igualmente relevante: la aparición de nuevas formas de movilidad que han modificado las necesidades de quienes buscan un lugar donde alojarse durante periodos de tiempo variables.

Hoy conviven perfiles con necesidades de alojamiento muy diferentes, que no encuentran respuesta ni en el alquiler residencial tradicional ni en las estancias turísticas convencionales:

• Profesionales desplazados por proyectos temporales.
• Nómadas digitales.
• Familias en procesos de transición.
• Personas que necesitan permanecer varios meses en una ciudad.

Un marco regulatorio que evoluciona hacia modelos especializados

Paralelamente a esta transformación de la demanda, las administraciones públicas están redefiniendo el marco regulatorio del alojamiento temporal. Barcelona avanza hacia la desaparición de sus 10.500 licencias de vivienda turística antes de 2028, mientras que Madrid ha incorporado nuevas limitaciones mediante el Plan RESIDE. Más allá de las medidas concretas de cada ciudad, el debate se ha desplazado hacia cómo integrar la actividad alojativa de forma ordenada, compatible con la vida urbana y dentro de categorías claramente reguladas.

Es precisamente en este escenario donde el Flex Living ha comenzado a consolidarse como un modelo específico, desarrollado sobre suelo terciario y bajo licencias hoteleras, con un funcionamiento diferenciado del mercado residencial.

El Flex Living como respuesta a una nueva realidad

La consolidación de este modelo responde a una necesidad cada vez más evidente: ofrecer soluciones de alojamiento capaces de adaptarse a estancias de distinta duración sin renunciar a los estándares propios de una gestión hotelera profesional. Lejos de ser una tendencia pasajera, el Flex Living se ha convertido en una de las tipologías con mayor proyección dentro del sector living. Un segmento que combina flexibilidad, operación especializada y una oferta diseñada para responder a una sociedad cada vez más móvil.

En este contexto opera Kategora, compañía vasca que ha desarrollado un modelo integral que abarca todas las fases del proceso, desde la identificación del suelo hasta la explotación hotelera de los activos a través de su marca Kora Living. Un enfoque 360º que permite mantener la coherencia del proyecto durante todo su ciclo de vida y optimizar su funcionamiento a largo plazo.

¿Qué es el Flex Living y por qué está ganando protagonismo?

Aunque el término Flex Living ha ganado visibilidad en los últimos años, todavía existe cierta confusión sobre qué representa exactamente este modelo de alojamiento. No se trata de un hotel tradicional, ni de un alquiler residencial, ni de una residencia de estudiantes, ni tampoco de una vivienda turística particular. El Flex Living ocupa un espacio propio dentro del sector living, diseñado para responder a una demanda de alojamiento cada vez más diversa.

Este modelo combina varios elementos diferenciales:

• Apartamentos completamente equipados.
• Estancias desde un día hasta un año.
• Licencia hotelera y suelo terciario.
• Servicios propios de un establecimiento hotelero.
• Zonas comunes pensadas para favorecer la convivencia.
• Gestión profesional integral.

Todas estas características sitúan a este modelo fuera del mercado residencial y dentro de un marco regulatorio específico.

Más allá del alojamiento, el Flex Living incorpora espacios comunes concebidos para favorecer la convivencia entre huéspedes y la relación con el entorno local, además de una gestión integral que garantiza una experiencia homogénea y profesional. Frente a la fragmentación del alquiler tradicional o a la diversidad de operadores en el alojamiento turístico, este modelo aporta consistencia operativa, seguridad jurídica y una gestión especializada.

Un mercado en pleno desarrollo

Una de las características que definen el Flex Living es que responde a necesidades de alojamiento diferentes a las de la vivienda habitual. Su desarrollo sobre activos destinados a usos hoteleros o terciarios hace que no compita con el parque residencial, sino que atienda una demanda vinculada a la movilidad, los cambios profesionales y los nuevos estilos de vida.

Como explica Agustín Orcasitas, Chief Commercial Officer de Kategora Real Estate, el encaje urbano del Flex Living responde precisamente a esa naturaleza diferencial. Al desarrollarse sobre suelo hotelero o terciario, operar mediante una gestión profesionalizada y dar respuesta a perfiles como profesionales desplazados, personas en procesos de movilidad residencial o quienes necesitan una estancia temporal, este modelo cubre necesidades específicas sin formar parte del mercado de vivienda residencial.

La evolución del sector refleja el creciente interés por este tipo de activos. Según datos de CBRE y JLL, el crecimiento del flex living se está viendo reflejado en:

• El número de camas de Flex Living en España se ha multiplicado por cinco desde 2020, pasando de aproximadamente 2.000 a cerca de 10.000 plazas.
• Se alcanzarán las 39.000 camas en 2027.
• La inversión acumulada en este segmento rondaba ya los 1.000 millones de euros al cierre de 2024.
• Madrid y Barcelona concentran más del 70% de la oferta nacional.
• Ciudades como Málaga, Valencia o Bilbao están incrementando progresivamente su peso dentro del mercado, impulsadas por la creciente demanda de alojamiento flexible y por el desarrollo de nuevos proyectos especializados.

El papel de la gestión integral en el desarrollo del Flex Living

La consolidación del sector también ha puesto de manifiesto la importancia del modelo de gestión. Mientras que en muchos proyectos las distintas fases —promoción, comercialización y explotación— recaen sobre empresas diferentes, algunos operadores han apostado por integrar todo el proceso bajo una misma estructura.

Es el caso de Kategora, que desarrolla un modelo 360º. Este enfoque permite mantener una visión global durante todo el ciclo de vida del proyecto y garantizar la coherencia entre el diseño, la construcción, la comercialización y la gestión posterior.

Un modelo 360º para desarrollar y operar activos de Flex Living

Uno de los elementos diferenciales del modelo de Kategora es que la compañía participa en todas las fases del ciclo de vida de cada proyecto. Este enfoque 360º abarca:

• Identificación de oportunidades de suelo.
• Estructuración financiera.
• Diseño arquitectónico.
• Desarrollo y construcción.
• Comercialización en división horizontal.
• Operación hotelera mediante Kora Living.

El objetivo no se limita a desarrollar un edificio, sino a crear un activo preparado para funcionar a largo plazo mediante una gestión profesionalizada que optimice su rendimiento operativo.

 Sostenibilidad integrada en todas las fases del proyecto

Dentro de este modelo, la sostenibilidad no se incorpora únicamente como un criterio de diseño, sino como un elemento presente durante todo el desarrollo y la explotación de los complejos. La integración de soluciones como energía solar, aerotermia o geotermia, junto con sistemas de eficiencia energética, permite desarrollar edificios que obtienen certificaciones como Passivhaus o BREEAM y reducen tanto el consumo de recursos como el impacto ambiental.

Además de contribuir a una mayor eficiencia energética, este planteamiento repercute también en la optimización de los costes operativos durante la explotación de los activos. Como resultado, los complejos actualmente en funcionamiento registran ocupaciones superiores al 90% y rentabilidades por encima de las que ofrecen muchos activos inmobiliarios tradicionales.

¿Dónde invertir en proyectos flex living en España y Andorra?

La estrategia de Kategora puede observarse a través de una cartera de proyectos distribuida en distintos mercados y adaptada a diferentes necesidades de alojamiento flexible.

Uno de los referentes es Kora Green City, en Vitoria-Gasteiz, inaugurado en 2022. El complejo está considerado el mayor alojamiento certificado Passivhaus de Europa y uno de los edificios más eficientes del mundo. En 2025 alcanzó una ocupación del 95% y una rentabilidad neta superior al 9%, consolidándose como uno de los principales ejemplos del modelo Flex Living desarrollado por la compañía.

A esta línea ‘Flex’ de la compañía vasca también se suman Kora Kiliki, en Pamplona, y Kora Lluna, en Valencia, ambos ya en operación.

Barcelona: integración urbana y nuevos espacios para el barrio

Dentro de la expansión de la compañía, Barcelona concentra varios de los proyectos más representativos.

En Sant Adrià de Besòs, Kora Volta se desarrolla en el ámbito de La Catalana, frente a las Tres Xemeneies. El proyecto dispone ya de licencia hotelera, contará con 270 apartamentos y más de 1.000 m² de zonas comunes. Uno de sus elementos distintivos será una planta baja concebida como un hub comercial de 978 m², diseñada para generar actividad a pie de calle y reforzar la integración del complejo con el entorno urbano.

También en el área metropolitana se encuentra Kora Mostra, ubicado en L’Hospitalet de Llobregat. El proyecto, que también dispone de licencia hotelera, contará con 253 apartamentos y una inversión de 48,5 millones de euros. Su localización combina la proximidad al centro de Barcelona con una conexión directa con Fira Barcelona y otros polos de actividad económica de la ciudad.

Madrid y Málaga, dos mercados estratégicos

La expansión de Kategora también contempla nuevos desarrollos en otras ciudades con una elevada demanda de alojamiento temporal.

En Madrid, Kora Lumen se ubicará en Madbit, el distrito tecnológico de la capital, próximo a IFEMA, al aeropuerto Adolfo Suárez Madrid-Barajas y al Estadio Metropolitano. El proyecto, cuya apertura está prevista para 2028, está orientado a perfiles como profesionales desplazados, asistentes a ferias y congresos, nómadas digitales y viajeros de media estancia.

Por su parte, Kategora Oceanika, situado en Torremolinos y operado por Kora Living bajo el nombre de Kora Olea, representa otro de los desarrollos singulares de la compañía. Se trata del mayor edificio hotelero construido en madera del sur de Europa y está ubicado junto a la playa de Los Álamos, con conexión directa tanto con el centro de Málaga como con el Parque Tecnológico y el aeropuerto internacional. El complejo, que abrió sus puertas en marzo de 2026, continúa actualmente en comercialización bajo el modelo de Kategora. En la actualidad, el 60% de sus 180 apartamentos ya están vendidos y proyecta una rentabilidad neta estimada del 6,5%.

Lanzarote y Andorra: dos proyectos que amplían las líneas Beach y Urban

La cartera de proyectos en comercialización de Kategora también incluye desarrollos que refuerzan dos de sus principales líneas.

En Costa Teguise (Lanzarote), Kora Maresía se incorpora a la línea Beach con un proyecto formado por 144 apartamentos con licencia hotelera y más de 12.700 m² de zonas comunes. Ubicado frente al mar, el complejo prevé una rentabilidad neta estimada del 6,5% y apuesta por un modelo de alojamiento flexible orientado a uno de los destinos turísticos más consolidados de España.

Por su parte, Kora Andorra representa la apuesta de la compañía por la línea Urban en el Principado. El proyecto ofrece una rentabilidad neta estimada del 5% y responde al creciente atractivo de Andorra como destino para la inversión y el alojamiento flexible.

Inversión con Kategora: un modelo respaldado por los resultados

La evolución del Flex Living también puede medirse a través del comportamiento de los activos ya en operación. En el caso de Kategora, dos de sus complejos volvieron a superar durante 2025 el 9% de rentabilidad neta: Kora Green City, en Vitoria-Gasteiz, y Kora Nivaria Beach, en Tenerife, inaugurado en 2020 dentro de la línea Beach de la compañía.

Ambos complejos mantuvieron además elevados niveles de ocupación durante el ejercicio, alcanzando el 95% y el 93%, respectivamente. Unos resultados que reflejan la capacidad del modelo para adaptarse tanto a destinos urbanos como vacacionales y consolidar una gestión orientada al largo plazo.

En 2026, Kategora celebra su vigésimo aniversario, una fecha que coincide con una nueva etapa de crecimiento para la compañía. Tras dos décadas de evolución, el modelo desarrollado por Kategora continúa ampliando su presencia en diferentes ciudades y destinos, apoyado en una estrategia que integra desarrollo inmobiliario, gestión hotelera y sostenibilidad como parte de un mismo proyecto.

En un contexto en el que las formas de vivir, trabajar y viajar siguen transformándose, el Flex Living se consolida como una de las principales respuestas a las nuevas necesidades de alojamiento temporal. Y, con un modelo de gestión integral y una cartera en expansión, Kategora continúa reforzando su posicionamiento como uno de los operadores especializados del sector living en España.

Si deseas obtener más información sobre los proyectos que Kategora tiene actualmente en cartera, puedes visitar esta web o contactar directamente con el equipo comercial en sales@kategora.com. Estarán encantados de resolver cualquier duda.