¿Cómo se comporta una inversión en Flex Living una vez el activo entra en operación?: caso real de Kora Green City

Un caso práctico basado en datos reales para entender cómo funciona una inversión con Kategora en Flex Living una vez el activo comienza a operar: rentabilidad, ocupación, gestión y evolución del complejo

En un contexto donde cada vez más inversores buscan activos capaces de combinar rentabilidad, gestión profesionalizada y visión a largo plazo, el modelo Flex Living se ha consolidado como una de las tipologías con mayor proyección dentro del sector living.

Pero, ¿cómo se comporta realmente una inversión en Flex Living una vez el activo entra en operación? ¿Qué rentas genera? ¿Qué gastos asume el propietario? ¿Cómo funciona el modelo en el día a día?

Para responder a estas preguntas, planteamos un caso práctico basado en una inversión real realizada en Kora Green City, el complejo Flex Living de Kategora en Vitoria-Gasteiz. Ubicado estratégicamente a tan solo 15 minutos a pie del Casco Viejo y muy próximo al Ensanche comercial de la ciudad, el complejo se ha consolidado como uno de los principales alojamientos flex living referentes en el norte de España. Aunque el nombre del inversor ha sido modificado por privacidad — Ander Sanz es un nombre ficticio—, todos los datos económicos y operativos que aparecen en este artículo son reales. Un ejemplo que permite entender cómo funciona el modelo de inversión de Kategora una vez el activo comienza a operar.

Un activo pensado para responder a las nuevas formas y necesidades de alojamiento

En 2022, Kora Green City abrió una nueva etapa dentro de la marca hotelera de Kategora, Kora Living. Un complejo ‘Flex’ de 180 apartamentos diseñado para adaptarse a una demanda cada vez más flexible y desestacionalizada: profesionales desplazados, perfiles corporativos, nómadas digitales y viajeros de media estancia que priorizan ubicación, sostenibilidad y experiencia de uso.

Además de su propuesta alojativa, el proyecto destaca por su concepción arquitectónica y energética. Kora Green City es el alojamiento Passivhaus con mayor capacidad alojativa de Europa, además de estar considerado como uno de los alojamientos más eficientes del continente. Ambos reconocimientos son la respuesta a la implementación desde la construcción hasta su gestión operativa de soluciones basadas en energías renovables como la aerotermia, geotermia y energía solar, que permiten que el 98% de su consumo energético provenga de fuentes limpias. Un planteamiento que no solo reduce el impacto ambiental, sino que también optimiza costes operativos y mejora la eficiencia del activo a largo plazo.

Todo ello bajo una gestión centralizada operada por Kora Living, la marca hotelera de Kategora especializada en complejos ‘Flex’, ‘Urban’ y ‘Beach’.

Modelo Kategora: enfoque 360º para una inversión única

Kategora ha desarrollado un enfoque propio que integra todas las fases del proceso: desde la identificación de oportunidades y la estructuración financiera hasta el diseño, desarrollo y explotación de los complejos a través de Kora Living, su marca hotelera. Este enfoque 360º permite mantener una visión global del activo durante todo su ciclo de vida y garantizar la coherencia entre producto, operación y rentabilidad. El modelo se estructura en torno a cinco grandes áreas:

• Captación de oportunidades y adquisición de activos
• Estructuración financiera y creación de vehículos de inversión
• Diseño arquitectónico y conceptualización del producto
• Desarrollo y comercialización del complejo
• Explotación hotelera y gestión operativa a través de Kora Living

Gracias a su experiencia en el sector living y hotelero, Kategora desarrolla proyectos concebidos específicamente para responder a nuevas formas de alojarse y a una demanda cada vez más flexible. El objetivo no es únicamente construir edificios, sino crear activos capaces de mantener su valor y competitividad a largo plazo.

Además, la compañía vasca participa como inversor en sus propios proyectos, alineando así sus intereses con los de sus clientes e implicándose directamente en la evolución y rendimiento de cada complejo.

Sostenibilidad como parte del modelo

Todo ello se apoya en una filosofía donde la sostenibilidad no se entiende como un elemento añadido, sino como parte esencial del modelo. Kategora defiende que es posible desarrollar activos rentables sin renunciar al impacto positivo sobre el entorno, apostando por edificios energéticamente eficientes, materiales sostenibles, soluciones constructivas innovadoras y una visión de largo recorrido basada en la perdurabilidad de los activos.

En el caso de Kora Green City, esa filosofía se traduce en un complejo con certificado Passivhaus, concebido para minimizar consumos energéticos y reducir emisiones, al tiempo que optimiza costes operativos y mejora la eficiencia del activo a largo plazo.

Kora Rewards: un programa de ventajas pensado para el inversor a largo plazo

A este modelo se suma también Kora Rewards, el programa exclusivo para inversores de Kategora, diseñado para reforzar la relación a largo plazo con sus clientes y conectar la inversión con la experiencia real de los activos.

Los propietarios adheridos al programa disponen de ventajas y descuentos en las estancias que realicen en los complejos gestionados por Kora Living. Concebido como un club de fidelización, Kora Rewards busca reconocer la confianza y continuidad de los inversores mediante beneficios exclusivos dentro de toda la red de alojamientos de la marca.

El programa cuenta con tres niveles —SILVER, GOLD y PLATINUM— y ofrece ventajas como:

• Descuentos de entre el 15 % y el 25 %, en función de temporada, en todos los alojamientos Kora Living.
• Acceso prioritario a nuevas promociones y aperturas.
• Estancias gratuitas en futuras inauguraciones de complejos como Kora Vella (Andorra), prevista para finales de 2026.
• Beneficios exclusivos vinculados a nuevos proyectos y experiencias Kora Living.

A ello se suma Kategora App, la plataforma digital desde la que los inversores pueden realizar un seguimiento continuo de su inversión, consultar documentación y acceder a información actualizada sobre sus activos.

Tanto Kategora App como Kora Rewards reflejan la apuesta de la compañía por la tecnología, la transparencia y la relación a largo plazo con el inversor, tres pilares fundamentales dentro del modelo Kategora y parte esencial de la experiencia que la compañía busca ofrecer a sus clientes.

Así se ha comportado la inversión una vez el activo entró en operación

En septiembre 2022, Ander Sanz (nombre ficticio) formalizó su inversión en Kora Green City con la adquisición de un apartamento por valor de 115.000 €. Apenas un mes antes, el 28 de agosto de 2022, el complejo había iniciado oficialmente su operativa bajo la gestión de Kora Living, dando comienzo así a la fase de explotación del activo.

El modelo de inversión de Kategora contempla un periodo inicial de carencia de seis meses desde la firma de la escritura. Una vez transcurrido ese periodo, el propietario comienza a participar en los ingresos generados por el complejo mediante una estructura compuesta por:

• Una renta fija trimestral
• Una renta variable anual vinculada al resultado real de la explotación

En el caso de Kora Green City, el comportamiento del complejo durante estos primeros ejercicios ha permitido consolidar una dinámica de ingresos recurrentes y estables.

Evolución de las rentas

A lo largo de 2023, Ander recibió de forma periódica las liquidaciones correspondientes a la renta fija trimestral, situadas en torno a los 1.150 € por trimestre. A estas distribuciones se sumó, al cierre del ejercicio, una renta variable superior a los 2.800 € (rentabilidad neta anual del 5,6 %), vinculada directamente a los resultados operativos obtenidos por el complejo durante el año.

La evolución del activo ha mantenido esa misma línea en 2024. Además de las nuevas liquidaciones trimestrales, el inversor volvió a percibir una renta variable superior a los 2.500 € (rentabilidad neta anual del 6,2 %), consolidando así una dinámica de ingresos recurrentes respaldada por el buen comportamiento operativo de Kora Green City.

En 2025, el complejo ha continuado mostrando una evolución sólida, registrando una nueva renta variable de 6.440 € y alcanzando una rentabilidad neta anual récord superior al 9 %, una cifra aproximadamente un 50 % superior a la estimada en el momento de la inversión. Un comportamiento que refleja tanto la consolidación operativa del activo como la fortaleza de la demanda vinculada al modelo Flex Living.

Pero más allá de las cifras trimestrales, lo más relevante ha sido la evolución global del activo desde su puesta en operación.

Un complejo que ha superado las previsiones iniciales

Durante 2025, Kora Green City ha alcanzado una rentabilidad neta anual del 9,6 %, una cifra aproximadamente un 50 % superior a la estimada en el momento de la inversión. Un comportamiento que refleja no solo la buena evolución del complejo, sino también la consolidación de un modelo alojativo que responde a nuevas dinámicas de demanda.

Detrás de estos resultados existe una evolución operativa especialmente sólida:

• 95 % de ocupación media anual en 2025, situándose en niveles de prácticamente plena ocupación y confirmando la existencia de una demanda estructural para alojamientos flexibles en entornos urbanos bien conectados.
• Incremento del RevPAR del 30 % entre 2023 y 2025, evidenciando una gestión eficiente tanto de la demanda como de la estrategia de precios.
• 78 % de las reservas realizadas a través de canales directos en 2025, lo que supone un incremento de 18 puntos porcentuales respecto a 2024 y permite optimizar costes de intermediación y mejorar la rentabilidad operativa.
• Altos niveles de satisfacción del huésped, con una valoración de 9,1 en Booking y 4,7 sobre 5 en Google durante 2025, consolidando el posicionamiento de Kora Green City como uno de los alojamientos mejor valorados de su categoría.

Este desarrollo responde a una tendencia cada vez más visible en el mercado: el crecimiento de perfiles que demandan soluciones de alojamiento más flexibles —desde profesionales desplazados hasta nómadas digitales— y que encuentran en Kora Living una alternativa diferencial frente a la oferta tradicional.

Una inversión sin gestión para el propietario

Mientras toda esa operativa sucede, el inversor permanece completamente al margen de la gestión diaria. Reservas, mantenimiento, comercialización, atención al huésped u optimización de ingresos se gestionan íntegramente a través de Kora Living, permitiendo que el propietario participe en el rendimiento del activo sin asumir las complejidades habituales asociadas a otros modelos inmobiliarios tradicionales.

En la práctica:

• El único gasto directo asumido por el propietario es el IBI, de 240 € anuales.
• Toda la gestión del activo corre a cargo de Kora Living.

Ese equilibrio entre gestión profesionalizada, simplicidad operativa y generación recurrente de ingresos es precisamente uno de los elementos que explica el creciente interés por modelos como el Flex Living entre perfiles inversores que priorizan estabilidad y visión a largo plazo.

La posibilidad de vender el apartamento en cualquier momento

En mayo de 2026, Ander decidió vender su apartamento por 152.000 €, obteniendo así una revalorización superior al 32 % sobre el precio de compra. Una operación que refleja otro de los elementos diferenciales del modelo Kategora: la libertad total del propietario sobre el activo. El inversor puede vender su unidad en cualquier momento, sin penalizaciones ni limitaciones, y fijando libremente tanto el precio como el comprador.

La única condición es que el nuevo propietario se subrogue al contrato de explotación existente y mantenga las mismas condiciones de gestión del complejo a través de Kora Living. Un sistema que permite preservar la coherencia operativa del activo y garantizar la continuidad del modelo de explotación, manteniendo al mismo tiempo la plena propiedad individual de cada unidad. Además, Kategora puede acompañar y asesorar a los propietarios durante el proceso de venta para facilitar la operación y maximizar el valor del activo.

Veinte años desarrollando un modelo propio

El caso de Kora Green City se enmarca además en un momento especialmente relevante para la compañía. Este 2026 Kategora celebra su 20 aniversario bajo el claim ‘Seguimos construyendo valor, futuro y legado’, consolidando una trayectoria que comenzó en Bilbao y que hoy suma más de 1.300 inversores, presencia en tres países y una cartera superior a las 3.000 unidades alojativas gestionadas.

Durante estas dos décadas, la compañía ha desarrollado un modelo que integra diseño, sostenibilidad y explotación hotelera bajo una misma visión. Un enfoque que permite mantener la coherencia del producto y acompañar el activo durante todo su ciclo de vida.

Kora Green City representa precisamente esa filosofía: un activo concebido para responder a nuevas necesidades alojativas, operado de forma profesional y diseñado para evolucionar con el tiempo. Porque en un mercado inmobiliario cada vez más cambiante, cada vez más inversores priorizan modelos capaces de combinar rentabilidad, gestión y visión a largo plazo.

Si deseas obtener más información sobre los proyectos que Kategora tiene actualmente en cartera, puedes visitar esta web o contactar directamente con el equipo comercial en sales@kategora.com. Estarán encantados de resolver cualquier duda.