Nuevos modelos y alternativas de inversión
Frente a este nuevo escenario, conocer todos los modelos y alternativas de inversión es crucial para el inversor de capital privado. Como explica Pablo Orbegozo, CFO de Kategora Real Estate, «el modelo deal-club que promovemos no solo protege el patrimonio desde el punto de vista fiscal, sino que además ofrece oportunidades con rentabilidades muy atractivas».
La participación igual o superior al 5% en este tipo de vehículos con actividad económica permite acceder a exenciones fiscales del 95% (incluso del 100% en el País Vasco) sobre plusvalías y dividendos para personas jurídicas operativas, algo diferencial respecto a una inversión en cotizadas o fondos de inversión.
Adicionalmente, una participación igual o superior al 5% en cualquiera de los vehículos de la compañía puede constituir un activo afecto a actividad económica en el seno de personas jurídicas operativas y, por tanto, ser apta para los incentivos fiscales previstos para la “empresa familiar” en el Impuesto sobre el Patrimonio y el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, previo cumplimiento del resto de requisitos previstos en la legislación vigente.
Elige la mejor opción de inversión según tu estrategia
Uno de los pilares del modelo de inversión de Kategora Real Estate es su capacidad para adaptarse a diferentes perfiles de riesgo y objetivos financieros. A través de estructuras de capital modulables y vehículos de inversión específicos por proyecto (deal-clubs), cada inversor puede elegir en qué momento incorporarse al proyecto y en qué condiciones participar, obteniendo una rentabilidad ajustada a su nivel de exposición.
Rentabilidad 18%-22%
En esta fase, el vehículo se encuentra en su etapa más temprana. Aún se está negociando la opción de compra del suelo, se trabaja en el diseño del proyecto y en la obtención de licencias. A cambio, el precio de entrada es más competitivo y la expectativa de rentabilidad significativamente más alta. Este tramo está pensado para inversores que buscan oportunidades con rentabilidades elevadas entrando a nominal.
Rentabilidad 15%-17%
Cuando el proyecto ha avanzado y cuenta ya con el suelo escriturado, la licencia de obra mayor aprobada, un nivel alto de preventas y financiación bancaria asegurada, se abre la segunda ronda de financiación, que suele estar dirigida a completar los fondos propios del proyecto. «Esta etapa atrae a un perfil que no quiere renunciar a rentabilidades atractivas», indica Orbegozo.
Para poder equilibrar ambas figuras y sus respectivas rentabilidades dentro del capital, se utiliza un sistema de valoración del vehículo (pre-money y post-money) y la prima de emisión como instrumento jurídico.
Rentabilidad 9%-11%
Por último, en los vehículos más recientes, Kategora Real Estate ha incorporado una figura especialmente pensada para quienes priorizan seguridad y predictibilidad: el preferred equity o “capital preferente”. Esta figura está dirigida a inversores con mayor aversión al riesgo que buscan una participación operativa en el capital social del vehículo. Este instrumento les sitúa entre el capital ordinario y la deuda en términos de jerarquía frente al cobro de dividendos o distribución de patrimonio.
Es decir, son participaciones con derechos económicos preferentes respecto a los inversores de capital ordinario y subordinadas a las posiciones de deuda. Este tipo de inversores prefieren recibir una rentabilidad fija y preferente del 9%-11% que participar en la potencial plusvalía generada por el vehículo.
Modelo de inversión probado: casos de éxito y nuevas oportunidades
Adicionalmente, una vez terminada la promoción, Kategora Real Estate se encarga de operar íntegramente las unidades alojativas en corta, media y larga estancia con su gestora hotelera Kora Living. El objetivo es generar una rentabilidad recurrente para sus clientes.
Por ello, y porque se trata de activos esenciales que navegan bien en cualquier tipo de escenario, es habitual que sus socios inversores adquieran también varias unidades de cada promoción, lo que les aporta una rentabilidad neta de gastos del 4%-7% anual recurrente a largo plazo, además del potencial upside que recibirán en el momento de su venta. Los principales inversores de la compañía vasca suelen ser family-offices y gestores de patrimonio privado.
Casos de éxito
En el último año, Kategora Real Estate ha cerrado con éxito las rondas de financiación de sus proyectos en Valencia, Barcelona, Andorra, Pamplona y Alicante, incluso en un entorno inversor complejo, observando posturas wait and see en muchos de los inversores más institucionales. A pesar esto, el interés del capital privado ha crecido de forma significativa, especialmente tras la entrada en vigor del nuevo Impuesto de Solidaridad de las Grandes Fortunas, que ha acelerado la toma de decisiones entre inversores afectados antes del cierre fiscal anual.
El modelo de negocio de Kategora Real Estate se basa en una propuesta 360º, que combina promoción y operación bajo una misma estructura, permitiendo una gestión integral del activo y una mayor eficiencia en la inversión. Un ejemplo de esta estrategia es el complejo ‘Flex’ desarrollado en Vitoria-Gasteiz, Kora Green City, compuesto por 180 unidades y promovido con una estructura de capital en formato deal-club.
Kora Green City se consolidó mediante dos rondas de financiación que captaron un total de 4,5 millones de euros. En la primera ronda (2,1 millones de euros) se aseguró la opción de compra del suelo y se avanzó en diseño, licencias y comercialización; la segunda se cerró de forma ágil con más del 50% de preventas y licencia en vigor. Las rondas se cerraron con un ticket mínimo de 300 mil euros. La TIR media del proyecto fue del 21,5% y el retorno post-tributación (post-tax) alcanzó el 75%, consolidando así la solidez del modelo y la capacidad de generar valor en plazos competitivos.
Confianza, fidelidad y resultados
Participar en los vehículos de inversión impulsados por Kategora Real Estate permite hacer más eficiente la fiscalidad a nivel de dividendos y del impuesto de patrimonio. En palabras de Orbegozo, la ventaja diferencial de este modelo de negocio, contrastado con sus socios, es la seguridad que ofrecen al inversor al ocuparse integralmente del proyecto y ofrecer a su vez una total transparencia durante todo el proceso de inversión. «Hasta ahora, en todos nuestros proyectos, se ha generado una relación de confianza con los socios que se traduce en un índice de repetición muy alto, algo que, sin duda, ha sido clave para llegar a donde estamos hoy», indica el CFO de Kategora Real Estate.
Con más de 19 años de experiencia en ciudades como Budapest, Varsovia, Andorra la Vella, y en plazas clave del ámbito nacional como Canarias, Vitoria, Barcelona, Valencia, Pamplona y Alicante, Kategora Real Estate afronta una nueva etapa de crecimiento. Su objetivo es cerrar al menos cuatro proyectos al año, ofreciendo a sus inversores una amplia cartera de oportunidades diversificadas por tipo de producto y localización.
