En los últimos años el alquiler vacacional ha experimentado un crecimiento sin precedentes en nuestro país. Los factores que impulsan esta tendencia son fundamentalmente el precio, ya que este tipo de viviendas de alquiler suelen ser más económicas que los hoteles tradicionales, y por otro lado el auge de las webs de alquiler de este tipo de apartamentos vacacionales que han facilitado a los propietarios la gestión de los alquileres a los viajeros (airbnb,  homeaway, etc).

En este escenario muchos propietarios se plantean la posibilidad de alquilar una vivienda para uso turístico. En este artículo trataremos de explicar las condiciones que deben cumplir el propietario y la vivienda para poder ser ofertada como alquiler vacacional en Bilbao.

En primer lugar hay que señalar que este boom de los alojamientos turísticos constituye una realidad que va por delante de las normativas y de la propia legalidad, pese a los esfuerzos de las instituciones. Desde que se modificó la Ley de Arrendamientos Urbanos en 2013, con la que se excluyó a las viviendas dedicadas al alquiler vacacional, las comunidades autónomas han establecido nuevas normativas para legislar este mercado que busca salir de la ilegalidad. Algunas comunidades han regulado en los últimos años esta modalidad de alquiler turístico y otras, con menos presencia turística, no.

En el País Vasco esta regulación se recoge en la normativa de Turismo en Euskadi (Ley 13/2016, de 28 de julio),  que  entró en vigor el 31 de agosto de 2016. En ella se establecen las condiciones que deben cumplir el propietario y la vivienda para poder ser ofertada como alquiler vacacional:

  • El propietario deberá inscribirse en el Registro de Empresas y Actividades Turísticas de Euskadi presentando la siguiente documentación:
    • Declaración responsable de inicio de actividad turística:
    • Cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación de la vivienda expedida por el Ayuntamiento correspondiente
    • Documento que acredite el derecho a disponer de la vivienda (escritura de compra, contrato de arrendamientoo de cesión, u otros)
    • Una copia delplano a escala de la vivienda o dibujo a escala de su distribución.
    • Fotografíastanto del exterior como de las estancias interiores (solo alquiler vivienda integra)
    • Poder de representación en su caso.
    • Certificado de empadronamientodel propietario en la vivienda a registrar en su caso
  • Se deberá disponer de un Libro de Hojas de Reclamaciones.
  • Tramitar el Libro de visitas en la Ertzaintza.

Por otro lado, la vivienda ha de cumplir una serie de requisitos en cuanto a ocupación determinados en el artículo 62.2 de la ley vasca 3/2015 de Vivienda, incluyendo en dicho ratio tanto los residentes como los usuarios turísticos. Es decir:

  • Una vivienda con 1 persona residente en ella deberá disponer como mínimo de 25 metros cuadrados útiles de superficie.
  • Una vivienda con 2 personas residentes en ella habrá de contar como mínimo con 33 metros cuadrados útiles de superficie.
  • Una vivienda con 3 o más residentes en ella deberá disponer como mínimo de 15 metros cuadrados útiles de superficie por persona

Hasta aquí los requisitos que exige el Gobierno Vasco. Sin embargo, esto no es todo, ya que los ayuntamientos también tratan de regular y controlar esta actividad. Así pues, para conceder la cédula de habitabilidad que se exige para inscribirse en el Registro de Empresas y Actividades Turísticas de Euskadi cada ayuntamiento establece sus propias limitaciones. Por su parte, el Consistorio Bilbaíno, ha dado a conocer recientemente el inicio de la modificación del Plan General de Ordenación Urbana respecto a usos turísticos, agrupándolos en cuatro categorías diferenciadas:

  • Habitaciones Turísticas: en las que la persona titular de la actividad turística debe estar empadronada en la vivienda en la que se oferten habitaciones para un alquiler turístico. El uso de la vivienda está sujeto a los mismos condicionamientos o posibilidades que se permiten en caso de existir un uso exclusivamente residencial y una misma persona no podrá, en ningún caso, ofertar habitaciones en más de una vivienda.
  • Vivienda Turística: son aquellas que se dedican íntegramente a fines turísticos, y deben estar ubicadas en edificios de uso residencial y exclusivamente en las plantas primeras de los mismos -o en plantas superiores, siempre que estén situadas debajo de las viviendas y contando con acceso independiente a éstas desde la vía pública-.
  • Hoteles, hostales o pensiones: Se mantienen asimilados al Uso de Equipamiento y su regulación permanece en los mismo términos en los que se autoriza en la actualidad, según la normativa del Plan General de Ordenación Urbana respecto a su ubicación –y a la del PER del Casco Viejo y del PERRI de Bilbao la Vieja en caso de que se implanten en dichos ámbitos-.
  • Apartamentos turísticos y apartahoteles: se considera apartamento, de acuerdo con la descripción recogida en la Ley 13/2016, de 28 de julio, de Turismo de Euskadi, aquellos que no sólo constan de un dormitorio sino que también cuentan con aseo y cocina. Este grupo de establecimientos turísticos –además de a las condiciones impuestas por el planeamiento municipal a los usos hoteleros en general (plantas primeras -o en plantas superiores, siempre que estén situadas debajo de las viviendas y contando con acceso independiente,…) estará sujeto al cumplimiento de las especificaciones técnicas relativas a luz, ventilación y otros condicionamientos higiénico-sanitarios exigibles para las habitaciones de las viviendas convencionales.

Además, existe otra restricción adicional para los barrios adscritos al ámbito del Plan de Rehabilitación del Casco Viejo y al Plan Especial de Rehabilitación y Reforma Interior de Bilbao La Vieja, en los que solamente está permitida la instalación de una única actividad de uso turístico en todo el edifico (bien sea vivienda turística, hotel, habitación o cualquiera de las otras tipologías reguladas por el Plan General de Ordenación Urbana).

Según esta propuesta del Ayuntamiento, una gran parte de las viviendas de uso turístico que se ofertan en Bilbao son ilegales. El Gobierno vasco ha detectado este incumplimiento de la normativa municipal y ya ha enviado más de 200 cartas a los propietarios de apartamentos y habitaciones de uso turístico de Bilbao para que presenten alegaciones. En las mismas indica que ejercer la actividad turística incumpliendo la normativa vigente puede ser sancionado con multas entre 10.001 € a 100.000 €.

Por último, el tercer y último organismo con el que hay que cumplir la legalidad es la Diputación, como recaudadora fiscal. Respecto a este tema pueden informarse más extensamente en el anterior artículo publicado por Kategora.