Frente a la delicada situación del sistema de pensiones por el envejecimiento de la población, las entidades financieras buscan productos que ofrecer como complemento de renta. Sin embargo, las fórmulas clásicas como planes de pensiones, seguros de vida o fondos de inversión dejan al margen el que puede ser el bien más valioso, la vivienda. Mientras, en España hay una peculiar realidad: el 95,5% de los hogares de jubilados tiene su vivienda pagada.

Las entidades financieras han tratado sin éxito, de promocionar la hipoteca inversa como fórmula de liquidar el ahorro acumulado en la vivienda. Este instrumento permite recibir una cantidad mensual por parte del banco hasta al fallecimiento mientras se genera una deuda que se va acumulando, a cambio de poner en garantía el inmueble, pudiendo continuar viviendo en él sin perder la propiedad.

En el momento del fallecimiento, surge la obligación de devolver la deuda quedando en manos de los herederos qué hacer con la vivienda. Si quieren mantener la propiedad del inmueble, tendrán que abonar la deuda acumulada. En caso contrario, deberán vender el inmueble cubrir la deuda -en principio debería ser suficiente, pues las entidades financieras normalmente no financian por más del 50% del valor de tasación de la vivienda-, y recuperar el resto.

Sin embargo, esta figura tiene desventajas:

  1. El crédito se concede tan sólo por en torno al 50% del valor de la vivienda. Por lo tanto, la renta suele quedar por debajo de las expectativas.
  2. Tiene un coste financiero considerable. Funciona como un préstamo y el banco cobra intereses por ello que suelen ser aproximadamente el doble que los de las hipotecas habituales.
  3. Adicionalmente, en el caso de desear obtener rentas vitalicias, habría que contratar un seguro de vida, cuyo pago mermaría aun más la renta a pagar por la entidad financiera.
  4. La renta a cobrar no se actualiza, por lo que el capital irá perdiendo valor por el efecto de la inflación.

Frente a esta figura, surge con fuerza la venta con alquiler garantizado (sale&lease-back).

Esta figura consiste en vender la vivienda y continuar habitándola hasta el fallecimiento -si así se desea- mediante el pago de una renta. De este modo, se percibe todo el importe del valor de tasación de la vivienda, pudiendo administrarse en función de las necesidades de cada caso.

Generalmente, los clientes de este tipo de operaciones, optan por pagar la renta con la pensión, y el dinero percibido por la venta del piso lo dedican a sufragar sus gastos en la medida de sus necesidades, mientras que el resto lo reinvierten en productos que den una rentabilidad.

Es decir, mediante la venta con alquiler garantizado no se pagan intereses de préstamo, se mantiene el uso de la vivienda y permite reinvertir lo obtenido por la venta y obtener una rentabilidad por ello.

A todo ello se unen las ventajas fiscales, que entre ellas se encuentran la exención de tributaci

Por otra parte, en la práctica, la consecuencia de pérdida de la vivienda suele ser común en ambos casos, puesto que incluso en la hipoteca inversa, la mayor parte de los herederos optan por vender la vivienda para pagar el préstamo.

En definitiva, para determinados perfiles la venta con alquiler ofrece algunas ventajas frente a la hipoteca inversa que pueden ser determinantes, siendo las dos principales, el bajo coste financiero y la flexibilidad para gestionar la liquidez de los ahorros en función de las necesidades de cada uno.

Resumiendo:

HIPOTECA INVERSA VENTA CON ALQUILER (sale&lease-back)
Ventajas Ventajas
·      No implica la pérdida la propiedad de la vivienda ·      No se pagan intereses de préstamo

·      se mantiene el uso de la vivienda

·      permite reinvertir lo obtenido por la venta y obtener una rentabilidad por ello.

·      Exención plusvalía IRPF

·      Deducciones pago alquiler

Inconvenientes Inconvenientes
·      El crédito se concede tan sólo por el 50% del valor de la vivienda.

·      Renta por debajo de la expectativas

·      Alto coste financiero

·      Necesidad de contratar seguro de vida si se desea renta vitalicia

·      La renta a cobrar no se actualiza. Pérdida del valor del capital.

·      Herederos abonan la una deuda o se vende el inmueble.

·      Perdida de la propiedad de la vivienda