A pesar de que muchos penséis que una vivienda alquilada como vivienda habitual es menos gravoso que una alquilada como vivienda vacacional, en este artículo te mostramos que es todo lo contrario gracias a varios ejemplos.

La tributación en el IRPF e IVA de los rendimientos obtenidos por el arrendamiento de inmuebles dependerá del tipo de inmueble y del destino que se dé a los mismos. Así, tendremos que diferenciar los inmuebles destinados a satisfacer las necesidades de vivienda habitual del arrendatario del resto.


Calificación de los inmuebles

De acuerdo con el artículo 2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos “Se considera arrendamiento de vivienda aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario”. Por su parte, el artículo 3 de la citada Ley establece “Se considera arrendamiento para uso distinto del de vivienda aquel arrendamiento que, recayendo sobre una edificación, tenga como destino primordial uno distinto del establecido en el artículo anterior”.

Por tanto, aquellos arrendamientos que no satisfagan las necesidades de vivienda permanente, no podrán catalogarse como arrendamiento de viviendas, con las implicaciones fiscales que ello supone.

Mención especial necesitan aquellos inmuebles que siendo viviendas, y estando habilitadas para ser ocupadas como tal, únicamente se destinen a satisfacer las necesidades vacacionales de sus arrendatarios, esto es, los denominados “arrendamientos turísticos”. De acuerdo con la definición de la LAU, debemos categorizarlos como arrendamientos que no tienen la consideración de vivienda habitual.

Finalmente, y dado el auge que en los últimos tiempos están teniendo, hay que destacar el caso de aquellos arrendadores que ceden sus inmuebles a sociedades, para que éstas a su vez arrienden los mismos a terceros, a cambio de un rendimiento previamente pactado. Pues bien, como ya se ha manifestado la Administración en diferentes consultas, dado que las personas jurídicas no tienen necesidades de vivienda habitual, no pueden calificarse si no de arrendamientos que no tienen la consideración de vivienda habitual.


Tributación en el IRPF

Dependiendo de la calificación que se le dé a cada arrendamiento, la tributación en el IRPF será diferente. En este sentido, como ya se ha mencionado, podemos encontrarnos con dos tipos de arrendamientos:

Vivienda habitual

Los rendimientos provenientes del arrendamiento de vivienda habitual tendrán la consideración de rendimientos de capital inmobiliario y deberán integrarse en la base imponible del ahorro del IRPF.

Para calcular el rendimiento neto de capital inmobiliario podrá aplicarse una bonificación del 20%[1]  sobre los ingresos íntegros y, únicamente podrán deducirse, como gasto, los intereses abonados durante el ejercicio, derivados de la financiación ajena utilizada para la adquisición del inmueble.

Al rendimiento neto  así calculado se deberá aplicar la escala de gravamen del ahorro cuyos tipos son los siguientes:


NORMATIVA TIPOS
T. Forales 20%-25%
Navarra 19%-25%
T. Común 19%-23%

En lo referente a la retención del IRPF, dado que el arrendatario siempre será una persona física, no ejerciendo actividad económica alguna, no existirá obligación de practicar la misma.

 

Resto

Los rendimientos provenientes del arrendamiento del resto de inmuebles tendrán, asimismo, la consideración de rendimientos de capital inmobiliario y deberán integrarse en la base imponible general del IRPF.

Para calcular el rendimiento neto de capital inmobiliario podrán deducirse los gastos que a continuación se detallan:

  • Todos necesarios para la obtención de los rendimientos, incluidos los intereses abonados durante el ejercicio, derivados de la financiación ajena utilizada para la adquisición, rehabilitación o mejora de los inmuebles. En concreto: tributos (IBI), tasas (basuras), seguros, gastos de administración, vigilancia, portería y similares, de formalización de los arrendamientos, defensa jurídica, así como los de reparación y conservación (pintura, calefacción, ascensores, puertas etc…)
  • El importe del deterioro sufrido por el uso o por el transcurso del tiempo (amortización) en los bienes inmuebles de los que procedan los rendimientos así como en los cedidos con el mismo (mobiliario, etc…).

Al rendimiento neto  así calculado se deberá aplicar la escala de gravamen general cuyos tipos son los siguientes:


NORMATIVA TIPOS
T. Forales 23%-49%
Navarra 13%-52%
T. Común 19%-45%

En lo referente a la retención en el IRPF, dado que el arrendatario será una entidad (gestora) y la misma abona una renta sujeta a dicho impuesto, se deberá aplicar una retención del 19%, tanto en territorios forales como en común.


Tributación en el IVA (IGIC)

Cuando se trate de arrendamientos de vivienda que satisfagan necesidades de vivienda habitual en los términos anteriormente expuestos, la operación estará no sujeta a IVA (IGIC) y por tanto no se deberá repercutir el mismo en las facturas.

Por su parte, en el resto de los supuestos de arrendamientos de viviendas, la operación estará sujeta y no exenta de IVA (IGIC), debiendo repercutir el arrendador el tipo general del mismo, 21% (7% en el caso del IGIC), en la factura que emita al arrendatario. En este caso, el arrendador estará obligado a presentar las correspondientes declaraciones periódicas de IVA, ingresando el importe repercutido y al que se le podrá deducir el IVA soportado en los gastos incurridos y necesarios para el arrendamiento.


Ejemplo práctico

Un residente fiscal en Bizkaia adquiere un apartamento en Castro Urdiales por 170.000 euros más IVA. Para ello solicita un préstamo de 30.000 euros por los que paga un tipo de interés del 3% anual. Asimismo, ha incurrido en unos gastos para amueblar el apartamento de 5.000 euros. El IBI anual es de 200 euros y es abonado por él.

Decide arrendarlo como vivienda habitual y los ingresos por arrendamiento esperados son de 500 euros/mes.

 

Ingresos íntegros      500 € * 12 meses = 6.000 euros


Bonificación               20% * 6.000 euros = -1.200 euros


Gastos:


–          Financieros       3%* 30.000 euros = -900 euros



RENDIMIENTO NETO                          3.900  EUROS


IMPUESTO A PAGAR                               794   EUROS


RENTA DISPONIBLE                              4.106 EUROS



Al de un año el arrendatario no renueva el alquiler por lo que decide cederlo a un empresa que se dedica a la gestión de apartamento turísticos. Dicha empresa le garantiza un alquiler de 500 euros/año.


 

Ingresos íntegros                  500 € * 12 meses = 6.000 euros


Gastos:


–          Financieros                3%* 30.000 euros =    -900 euros

–          Amort. Inmueble       3% * 136.000 euros = -4.080 euros (20% suelo[2])

–          Amort. Mobiliario      15% * 5.000 euros =   -750 euros

–          IBI                                                                -200 euros



RENDIMIENTO NETO                         70 EUROS


IMPUESTO A PAGAR                          16,1  EUROS


RENTA DISPONIBLE                    4.883,90 EUROS


A la hora de calcular la renta disponible (rentabilidad) se tiene en cuenta el impuesto pagado por el IRPF (la retención juega como un pago a cuenta de ese impuesto y no se tiene en cuenta), no así el IVA ya que al ser abonado por el arrendatario e ingresado en hacienda por el arrendador, el efecto es nulo.

[1] En el caso de Navarra y T. Común la bonificación será del 40% y del 60%, respectivamente, sobre el rendimiento neto, es decir, una vez deducidos los gastos. Estos gastos serán los mismos que los que son objeto de deducción en el caso de arrendamientos no considerados de vivienda habitual.

[2] El suelo no es objeto de amortización y para el ejemplo se estima en un 20% del valor de adquisición, no obstante, será el que aparezca en el recibo del IBI. En el caso de T. Común el valor a tomar para el cálculo de la amortización será el mayor entre el de adquisición y el catastral (recibo IBI)