El pasado 18 de diciembre se ha reformado nuevamente la Ley de Arrendamientos Urbanos para, según el actual gobierno, proteger aún más al inquilino tras la anterior reforma del 6 de junio de 2013.

En este artículo, desde Kategora pretendemos informaros brevemente sobre las principales modificaciones en lo que se refiere al arrendamiento de vivienda habitual y analizar cómo éstas pueden afectar a las partes.

El primer punto a destacar, y uno sobre los que más nos han consultado nuestros clientes, es que esta reforma no tiene carácter retroactivo. Es decir, sólo afectan a los contratos de arrendamiento firmados a partir de esa fecha.

Otro punto destacable, debido a que es uno de los temas de actualidad, es el artículo 5 de la nueva Ley. En él se indica que serán turísticos todos los alquileres, con independencia de los canales de comercialización y promoción, sometidos a la normativa sectorial turístico. Este punto lo analizaremos en futuros artículos.

Respecto al resto de puntos afectados, queremos destacar los siguientes:

  1. Duración del contrato:
    • En los contratos de duración inferior a 5 años en los que el arrendador sea persona física, el inquilino tendrá derecho a que se prorrogue el contrato obligatoriamente hasta 5 años. Antes tenía asegurados tres años de contrato si así lo quería.
    • Si el arrendador es persona jurídica, la prórroga obligatoria se amplía a 7 años.
    • La renovación del contrato por falta de notificación con una antelación mínima de 30 días, será por 3 años más.
    • Si el arrendamiento es superior a cinco o siete años, dependiendo de quién sea el arrendador -persona física o jurídica-, se podrá pactar que, en caso de fallecimiento del arrendatario, la subrogación sea sólo por dicho plazo mínimo; en cualquier otro caso, tendrá lugar por el período del arrendamiento que hayan fijado las partes, siempre que este sea superior, naturalmente por el plazo que quede para su terminación.
  2. Renta:
    • La renta sigue siendo libre, es decir, no hay modificación al respecto, salvo que tenga una cantidad establecida en viviendas de carácter oficial, como se indica en la reforma en el nuevo art. 74.6 de la Ley reguladora Haciendas Locales.
    • La revisión de la renta será la que establezcan las partes, que puede no existir. En caso de que se diga que hay revisión, pero no se aclare el sistema o Índice habrá que aplicar el Índice de Garantía de Competitividad. En ningún caso la revisión puede ser más alta que el IPC para los contratos de renta reducida, que será aquella que se encuentre por debajo de la establecida, para el conjunto del Estado y con carácter general, en el Real Decreto que regule al plan estatal de vivienda.
    • No hay elevación de renta por obras de mejora en los primeros cinco o siete años. Solamente en el caso de que el contrato sea de plazo mayor se podrá incrementar en la cuantía que resulte de aplicar el capital invertido al interés legal, aumentado en tres puntos, pero nunca puede superar el 20 % de la renta. Si la mejora afecta a elementos comunes de edificios en régimen de propiedad horizontal, solo se puede repercutir lo que le corresponda al propietario. En otro caso, a tenor de la superficie, pero siempre una vez transcurridos los plazos legales mínimos. La repercusión tendrá lugar desde el mes siguiente que se notifique por el arrendador, con detalle y aportando documentos.
    • Las partes podrán pactar que los gastos generales del inmueble, incluso en fincas en régimen de propiedad horizontal, sean por cuenta del arrendatario. En todo caso, nunca podrán subir anualmente el doble del índice de revisión o del IPC, a excepción de los tributos, de los que estará exenta la Administración cuando sea arrendataria. Y los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato serán siempre a cuenta del arrendador si este es persona jurídica, salvo que el arrendamiento lo sea por iniciativa directa del arrendatario.
  3. Desistimiento del contrato por el inquilino:
    • Siempre que hayan transcurrido al menos seis meses de contrato, el inquilino podrá desistir del contrato, bajo condición de que lo comunique al arrendador con un plazo mínimo de un mes. Podrá establecerse en el contrato una indemnización a favor del arrendador por este concepto de una mensualidad de renta por año de contrato que reste por cumplir.
  4. Recuperación de la vivienda por el arrendador:
    • La norma no cambia respecto a la reforma de 2013, es decir, el arrendador podrá pedir la vivienda al inquilino tras el primer año de contrato, siempre que la necesite para él o para determinados familiares, para constituir en ella vivienda habitual. Debe avisar con dos meses de antelación.
    • Si hay desalojo y en el plazo de tres meses no tiene lugar la ocupación, se repondrá al anterior arrendatario por un nuevo período de cinco años, o siete años, con indemnización por los daños causados o una mensualidad por cada año que quedase de cumplir, aunque el precepto no aclara quién decide un sistema u otro. Lo curioso es que también tiene derecho el arrendador que es persona jurídica, que obviamente no puede destinar la misma a vivienda permanente.
  5. Fianza:
    • Se mantiene el derecho de exigir una mensualidad de fianza en arrendamiento de vivienda y dos en uso distinto. Durante la duración obligada del contrato, de cinco o siete años -dependiendo si el arrendador es persona física o jurídica-, no habrá actualización de la fianza, pero sí en los supuestos de prórroga en el caso de que haya pacto entre las partes.
    • Cuando el arrendamiento exceda de cinco o siete años, la revisión de la fianza se regirá por lo estipulado por las partes al respecto. En caso falta de pacto, en la misma proporción que la actualización de la renta.
    • La fianza será devuelta en el plazo máximo de un mes desde la entrega de llaves; en otro caso, devengará el interés legal.
    • Se permite cualquier garantía complementaria que no sea en metálico. En los arrendamientos de vivienda de cinco o siete años de duración, el valor no podrá exceder de dos mensualidades de renta.
  6. Desahucios por impago de renta:
    • El juez deberá suspender el lanzamiento (desahucio) en el caso de que así lo soliciten los Servicios Sociales, por plazo de un mes (de dos meses si el arrendador es persona jurídica) cuando se aprecie especial situación de vulnerabilidad del inquilino.
  7. Mejoras en la vivienda:
    • La realización por el arrendador de obras de mejora, transcurridos cinco años de duración del contrato, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, le dará derecho, salvo pacto en contrario, a elevar la renta anual en la cuantía que resulte de aplicar al capital invertido en la mejora, el tipo de interés legal del dinero en el momento de la terminación de las obras incrementado en tres puntos, sin que pueda exceder el aumento del veinte por ciento de la renta vigente en aquel momento. Para el cálculo del capital invertido, deberán descontarse las subvenciones públicas obtenidas para la realización de la obra.

Como podemos apreciar, en general destacan los aspectos relacionados con la duración del contrato, las prórrogas, las rentas y las garantías.

El aumento de la duración del contrato claramente desprotege al arrendador ante inquilinos que sean problemáticos. Se nos antoja que 5 años de relación “difícil” es algo que puede ser bastante complicado de gestionar.

Respecto a los 7 años para arrendadores que sean persona jurídica, pensamos que es una medida que puede perjudicar a la inversión. Tanto los pequeños inversores como los Family Office o los grandes fondos de inversión, que están siendo los motores del mercado inmobiliario, están comprando gran cantidad de inmuebles para reformarlos y luego alquilarlos. En muchos casos, estos inversores tienen un horizonte de inversión a corto o a medio plazo y, después de la reforma y de amortizar parte de la inversión con los alquileres, pretenden vender esos activos. Si ahora se ven “obligados” a mantener a sus inquilinos durante un período de al menos 7 años puede ser algo que les haga replantearse sus estrategias de inversión en Real Estate.

Por ello, nosotros seguimos confiando en nuestro modelo de negocio basado en apartamentos turísticos, que permite estancias de hasta 1 año para inquilinos que busquen flexibilidad e inmediatez, sin que medien contratos de arrendamiento, fianzas, ni comisiones de intermediación.