El pasado 6 de marzo se ha reformado nuevamente la Ley de Arrendamientos Urbanos para, según el actual gobierno, proteger aún más al inquilino tras la anterior reforma del 6 de junio de 2013. Se trata un nuevo decreto que deberá ser convalidado por la Mesa del Congreso de los Diputados en el plazo de un mes. Si no es así, su vigencia decaerá como ya ocurrió con la reforma de diciembre de 2018, que estuvo vigente para contratos firmados entre el 19 de diciembre de 2018 y el 23 de enero de 2019.

En este artículo, desde Kategora pretendemos informaros brevemente sobre las principales modificaciones en lo que se refiere al arrendamiento de vivienda habitual y analizar cómo éstas pueden afectar a las partes.

El primer punto a destacar, y uno sobre los que más nos han consultado nuestros clientes, es que esta reforma no tiene carácter retroactivo. Es decir, sólo afectan a los contratos de arrendamiento firmados a partir de esa fecha.

Otro punto destacable, debido a que es uno de los temas de actualidad, es el artículo 5 de la nueva Ley. En él se indica que serán turísticos todos los alquileres, con independencia de los canales de comercialización y promoción, sometidos a la normativa sectorial turístico. Este punto lo analizaremos en futuros artículos.

Respecto al resto de puntos afectados, queremos destacar los siguientes:

  1. Duración del contrato:
    • En los contratos de duración inferior a 5 años en los que el arrendador sea persona física, el inquilino tendrá derecho a que se prorrogue el contrato obligatoriamente hasta 5 años. Antes tenía asegurados tres años de contrato si así lo quería.
    • Si el arrendador es persona jurídica, la prórroga obligatoria se amplía a 7 años.
    • La renovación del contrato por falta de notificación con una antelación mínima de 30 días, será por 3 años más. Así, llegado al término de los 5 años (o 7 si el arrendador es persona jurídica), si ninguna de las partes comunica en plazo a la otra que lo quiere extinguir, comienza un nuevo periodo con derecho del inquilino a prorrogar año a año el contrato hasta que se cumplan tres años.
    • Si el arrendamiento es superior a cinco o siete años, dependiendo de quién sea el arrendador -persona física o jurídica-, se podrá pactar que, en caso de fallecimiento del arrendatario, la subrogación sea sólo por dicho plazo mínimo; en cualquier otro caso, tendrá lugar por el período del arrendamiento que hayan fijado las partes, siempre que este sea superior, naturalmente por el plazo que quede para su terminación. El plazo para comunicar la extinción del contrato al término de los cinco iniciales también se ha ampliado. El arrendador deberá comunicarlo con 4 meses de antelación, y el inquilino con 2.
  2. Renta:
    • La renta sigue siendo libre, es decir, no hay modificación al respecto, salvo que tenga una cantidad establecida en viviendas de carácter oficial, como se indica en la reforma en el nuevo art. 74.6 de la Ley reguladora Haciendas Locales.
    • La revisión de la renta será la que establezcan las partes, que puede no existir. En caso de que se diga que hay revisión, pero no se aclare el sistema o Índice habrá que aplicar el Índice de Garantía de Competitividad. En ningún caso la revisión puede ser más alta que el IPC para los contratos de renta reducida, que será aquella que se encuentre por debajo de la establecida, para el conjunto del Estado y con carácter general, en el Real Decreto que regule al plan estatal de vivienda.
    • Las partes podrán pactar que los gastos generales del inmueble, incluso en fincas en régimen de propiedad horizontal, sean por cuenta del arrendatario. En todo caso, nunca podrán subir anualmente el doble del índice de revisión o del IPC, a excepción de los tributos, de los que estará exenta la Administración cuando sea arrendataria. Y los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato serán siempre a cuenta del arrendador si este es persona jurídica, salvo que el arrendamiento lo sea por iniciativa directa del arrendatario.
    • Se prevé que en el plazo de 8 meses se elabore un índice estatal de referencia del precio del alquiler de vivienda, por barrios. La idea es que las comunidades autónomas y los municipios puedan utilizar esa referencia para bonificar fiscalmente a los propietarios que decidan alquilar por rentas inferiores a las de mercado. Habrá que ver cómo se articula este índice y cómo se regula el sistema de incentivos para “contener” las rentas.
    • Se faculta a los ayuntamientos para que aprueben bonificaciones en el IBI de hasta el 95% en la cuota del impuesto, para inmuebles destinados a “alquiler de vivienda con renta limitada por una norma jurídica”.También se permite a los ayuntamientos que aprueben un recargo de hasta el 50% en el IBI para viviendas que se encuentren desocupadas con carácter permanente.
  3. Desistimiento del contrato por el inquilino:
    • Siempre que hayan transcurrido al menos seis meses de contrato, el inquilino podrá desistir del contrato, bajo condición de que lo comunique al arrendador con un plazo mínimo de un mes. Podrá establecerse en el contrato una indemnización a favor del arrendador por este concepto de una mensualidad de renta por año de contrato que reste por cumplir.
  4. Recuperación de la vivienda por el arrendador:
    • La norma no cambia respecto a la reforma de 2013, es decir, el arrendador podrá pedir la vivienda al inquilino tras el primer año de contrato, siempre que la necesite para él o para determinados familiares, para constituir en ella vivienda habitual. Debe avisar con dos meses de antelación.
    • Para evitar la prórroga obligatoria del contrato pasado un año, por necesitar la vivienda el arrendador o un pariente próximo, se requiere a partir de ahora que en el contrato se incluya de forma expresa la necesidad de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años.
    • Si hay desalojo y en el plazo de tres meses no tiene lugar la ocupación, se repondrá al anterior arrendatario por un nuevo período de cinco años, o siete años, con indemnización por los daños causados o una mensualidad por cada año que quedase de cumplir, aunque el precepto no aclara quién decide un sistema u otro. Además, se precisan las causas de fuerza mayor que podrán justificar que, una vez liberada la vivienda, esta no hubiera sido efectivamente ocupada por el arrendador tres meses más tarde.
  5. Fianza:
    • Se mantiene el derecho de exigir una mensualidad de fianza en arrendamiento de vivienda y dos en uso distinto. Durante la duración obligada del contrato, de cinco o siete años -dependiendo si el arrendador es persona física o jurídica-, no habrá actualización de la fianza, pero sí en los supuestos de prórroga en el caso de que haya pacto entre las partes.
    • Cuando el arrendamiento exceda de cinco o siete años, la revisión de la fianza se regirá por lo estipulado por las partes al respecto. En caso falta de pacto, en la misma proporción que la actualización de la renta.
    • Se permite cualquier garantía complementaria que no sea en metálico. En los arrendamientos de vivienda de cinco o siete años de duración, el valor no podrá exceder de dos mensualidades de renta. Este punto no aplica en los contratos de larga duración.
  6. Desahucios por impago de renta:
    • El juez deberá suspender el lanzamiento (desahucio) en el caso de que así lo soliciten los Servicios Sociales, por plazo de un mes (de tres meses si el arrendador es persona jurídica) cuando se aprecie especial situación de vulnerabilidad del inquilino.
  7. Mejoras en la vivienda:
    • Cabe la adopción de acuerdos voluntarios entre el propietario y el inquilino para realizar obras de mejora(más allá de las obras obligatorias de conservación) de la vivienda en el transcurso del contrato de alquiler, con posibilidad de subir la renta.
  8.  ITP del Inquilino
    • Los contratos de arrendamiento de vivienda para uso estable y permanente quedan exentos del pago del ITP, que hasta ahora debía pagar el arrendatario.
  9. Excepciones
    • El alquiler de viviendas completas de superficie superior a 300 m2 o con rentas iniciales superiores a 5,5 veces el salario mínimo (todo en cómputo anual), podrá regirse por la voluntad entre las partes.

Como podemos apreciar, en general destacan los aspectos relacionados con la duración del contrato, las prórrogas, las rentas y las garantías.

El aumento de la duración del contrato claramente desprotege al arrendador ante inquilinos que sean problemáticos. Se nos antoja que 5 años de relación “difícil” es algo que puede ser bastante complicado de gestionar.

Respecto a los 7 años para arrendadores que sean persona jurídica, pensamos que es una medida que puede perjudicar a la inversión. Tanto los pequeños inversores como los Family Office o los grandes fondos de inversión, que están siendo los motores del mercado inmobiliario, están comprando gran cantidad de inmuebles para reformarlos y luego alquilarlos. En muchos casos, estos inversores tienen un horizonte de inversión a corto o a medio plazo y, después de la reforma y de amortizar parte de la inversión con los alquileres, pretenden vender esos activos. Si ahora se ven “obligados” a mantener a sus inquilinos durante un período de al menos 7 años puede ser algo que les haga replantearse sus estrategias de inversión en Real Estate.

Por ello, nosotros seguimos confiando en nuestro modelo de negocio basado en apartamentos turísticos, que permite estancias de hasta 1 año para inquilinos que busquen flexibilidad e inmediatez, sin que medien contratos de arrendamiento, fianzas, ni comisiones de intermediación.