Si a la rentabilidad por alquiler le sumamos la revalorización del activo se pueden alcanzar rendimientos brutos superiores al 8% anual.

Los gastos en la compra del activo y en su posterior venta marcan la diferencia entre las diferentes capitales de provincia.

Un mejor tratamiento fiscal en la compra y en la venta de inmuebles y una rentabilidad atractiva hacen de Bizkaia una de las mejores plazas para invertir en residencial.


Cada vez son más los pequeños y medianos inversores que, ante la avalancha  inversora de los grandes fondos y empresas en el sector inmobiliario residencial, han detectado que esta elección a la hora de maximizar la rentabilidad de sus ahorros puede ser un excelente refugio en estos momentos. La desconfianza en los productos ofrecidos por la banca tradicional y la inestabilidad de la bolsa, hacen que la inversión en activos residenciales en zonas prime sea una de las opciones más interesantes en la actualidad.

Esto se debe, entre otras cosas, a que todo indica que la corrección de precios a la baja que comenzó en 2007 ha cambiado su rumbo con un crecimiento sostenido de precios desde 2015 (con incrementos en los precios de la vivienda en las principales ciudades del Estado por encima del 4% el año pasado), a que las hipotecas siguen en unos precios muy atractivos (tipos fijos desde el 1,8% a 20 años o variables desde Euribor + 0,75%), a los diferentes vehículos que existen para invertir y a que, de nuevo, hay un crecimiento general de la economía de la clase media.

Otro factor a tener en cuenta es que las rentabilidades medias por alquiler de primera vivienda están entre el 3-5%. Por tanto, con este tipo de operaciones estamos hablando de una rentabilidad anual bruta (entre alquiler y revalorización), de en torno a un 7-9%; que se puede disparar si acudimos a empresas especializadas en compra con alquiler garantizado (o “Sale & Lease Back”).

Pero, cuando decidimos comprar un activo residencial con el único objetivo de alquilarlo, desde KATEGORA REAL ESTATE recomendamos revisar una serie de factores que pueden ser decisivos a la hora de obtener la rentabilidad deseada. Normalmente en una adquisición de este tipo tenemos que tener en cuenta, aparte del coste de la vivienda y su ubicación, los gastos de compra, las exenciones y ventajas fiscales, cómo ha crecido el precio en esa región y qué expectativas hay. Pero si además la vivienda la adquirimos para obtener rentabilidad también hay que tener en cuenta qué rentabilidad bruta ofrece cada ciudad (siempre dependiendo de la zona donde se encuentre el activo), qué ventajas fiscales tiene alquilarla como primera vivienda, qué impuestos tiene y qué gastos de comunidad. Y, por supuesto, a la hora de desinvertir, tenemos que contar con las plusvalías generadas por la ganancia patrimonial y las plusvalías municipales (que varían mucho de unas ciudades a otras).

Si ponemos un ejemplo con una vivienda de 500.000€ con una renta media por alquiler del 4% bruto del precio de compra (es decir, 20.000€/año) a 7 años, tendríamos que analizar el resto de parámetros para poder decidir qué ciudades son las más interesantes a la hora de invertir con este tipo de operaciones.

Poniendo el ejemplo en las ciudades del Estado que a priori son más interesantes, como Madrid, Barcelona, Bilbao, Valencia, Sevilla o Málaga, la rentabilidad bruta que ofrece este tipo de viviendas es de un 3-5% de media, aunque depende mucho de la zona en la que se ubique el inmueble y del valor de la misma.

Lo primero que debemos afrontar son  los gastos asociados a la compra, que serán parecidos en todas las comunidades autónomas, y los impuestos.

El primer punto depende de si pedimos hipoteca o no, ya que los gastos notariales y de gestoría suponen normalmente el 0,7% del importe de compra; pero si le añadimos los gastos que supone solicitar un préstamo hipotecario estamos hablando de un 0,95% más sobre el importe de la hipoteca (siempre y cuando no los asuma la entidad bancaria). Por tanto, en todos los casos tendríamos que contar con un 0,7% en el mejor de los casos y un 1,06% en caso de apalancamiento del 65% respecto al importe de compra (es decir, unos 5.300€ en el caso de nuestro ejemplo).

Respecto a los impuestos, tendremos que hacer frente al ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, que se paga en base al Valor Mínimo Atribuible definido por Hacienda y que suele ser inferior al valor de la compraventa) y al AJD (Actos Jurídicos Documentados). Con nuestro ejemplo, en ciudades como Madrid y Valencia tendremos que tributar unos 33.750€ (un 6,75%), en Valencia unos 40.000€ (un 8%),  en Barcelona, Málaga o Sevilla serán unos 46.000€ (un 9,2%), mientras que en Bilbao el importe será de sólo 20.000€ (un 4%).

Durante el período del alquiler hay que contar con el IBI, los gastos de comunidad y las derramas, las posibles reparaciones y el seguro del continente de la vivienda (Responsabilidad Civil, lunas, incendio y robo), para lo que podemos prever en torno al 0,5% anual del valor de la vivienda. Y, por supuesto, el IRPF generado por los alquileres; pero para este punto hay muchas posibilidades que pensamos que merecen una atención aparte, por lo que lo abordaremos en un próximo artículo.

Por último nos queda la desinversión tras 7 años de rentabilidad:

  • asumiendo una rentabilidad bruta anual por alquiler del 4%, estaríamos hablando de unos 144.000€ brutos totales.
  • Además, con un crecimiento anual del mercado de la vivienda de un 3%, estaríamos hablando de un precio de venta de unos 597.000€ por lo que generaríamos una plusvalía patrimonial importante por la que tendríamos que tributar.
  • En caso de haber solicitado una hipoteca tendríamos que hacer frente a los gastos de cancelación de la misma, lo que puede suponer hasta un 2% del importe restante (entre notaría, gestoría y comisiones).
  • Y por último nos quedaría abonar el impuesto de la plusvalía municipal una vez vendido el activo. En este punto hay muchas diferencias dependiendo del Ayuntamiento donde esté ubicado el bien.

Así, vendiendo hoy una vivienda con un valor catastral de 500.000€ y que fue comprada hace 7 años en Madrid este impuesto sería de 25.000€; en Barcelona sería de 37.000€; en Málaga de unos 36.000€; en Valencia unos 31.000; en Sevilla unos 32.000€; mientras que en Bilbao estaríamos hablando de unos 1.500€ solamente.


CONCLUSIONES:

Pese a que en todas estas operaciones tenemos una serie de gastos habituales, al comprar las diferentes ciudades debemos diferenciar entre los gastos que son similares en cada una y los que varían. En general hay muy poca variación en los gastos de compra (hipoteca, notaría, etc.) y en los gastos habituales de la vivienda (comunidad, IBI, seguro, etc.). Pero si miramos la fiscalidad, la variación es muy importante.

Por tanto, la gran diferencia a la hora de realizar operaciones similares en diferentes ciudades es que en Bilbao los gastos que suponen el ITP, a la hora de adquirir el activo, y la plusvalía municipal, en el momento de la desinversión, son mucho menores que en el resto de las ciudades comparadas. Y esto supone una gran ventaja para los inversores que desean realizar este tipo de operaciones.

Como hemos podido ver, en una vivienda como la del ejemplo estamos hablando de un 50 y un 60% menos de gastos si sumamos los que se generan con la compra y con la posterior venta que en el resto de las ciudades estudiadas en este artículo. Entre los dos impuestos, en Bilbao se pagarían únicamente unos 21.500€ frente a los 58.750€ de Madrid o los 83.000€ de Barcelona. Para que estas dos ciudades alcanzasen la rentabilidad de Bilbao necesitaríamos una renta anual por alquiler del 5,5% en el caso de Madrid o de casi el 6% en Barcelona (es decir, rentas de 2.290€/mes y 2.500€/mes respectivamente para viviendas de 500.000€).