购房流程

简介

在英国购房的程序与房产过户的手续并不比其他国家复杂,但寻求专业房产投资顾问的帮助还是极其重要的。 即使是很有经验的英国本地购房者也会在买房时寻求专业律师和房屋评估专家的协助以完成房产交易。我们Kategora 上海公司,协同专业的律师,房屋评估团队,共同确保我们的客户获取及时准确的房产投资的指导和建议。

在英国,传统的房产交易方式主要有三种:

私人协约式出售

这是最常见的房地产交易方式,当房地产买卖双方对交易价达成一致后即可开展交易程序。

拍卖或竞标式出售

此类交易,卖家在拍卖会前打出拍卖广告,在拍卖会上买家通过竞价方式确立最终的交易关系。

期房出售

严格的讲, 这只是私人协约式出售交易的 一种特例。因为商品房尚未竣工,出售的程序可能略有差别, 无论是哪一种出售交易方式, 买房的具体步骤基本是相同的。这里着重解析在英格兰和威尔士,私人协约式交易的详细过程(在苏格兰,购房过程有所不同)。

第一步:协商房价

买家对选中的房产出价,经过与卖家的反复协商,买卖双方敲定最终成交价格。房屋中介一般会从中撮合,以促使交易达成(但房屋中介是站在卖家一方的立场, 而不是买家)。 在这个阶段,虽然买卖双方在房产价格上达成一致,但交易还不受法律保护,购房者根据自己的意愿可以自由终止房产交易的进行。但除非必然,多数购房者都不会在这时采取这种浪费自己和他人时间的损人不利己的行为。

一般以私人协约式出售的房产,在讲价阶段不需要交押金。 但如果是购买期房,开发商通常会索要一笔数量较小的定金,大致1000镑(1万人民币)左右。

在出价阶段,房屋中介所提供的任何关于房产的描述必须准确(但仅限于中介向购房者展示的信息)。根据英国法律,除了房屋节能性能的信息以外,卖家没有义务向买家提供任何房屋细节。因此,关于所选房屋,买家一定还有很多不知道的方面,这些都会在接下来的几个购房步骤中逐渐分晓, 直到最后依法签订合同。

通过拍卖竞价购买房产,第一步有很大的不同。在拍卖会上一旦竞价成功,落槌定案后,便等同签订了买卖合约。自然,房主会在拍卖会之前提供比私人协约式买房时更详细的房产资料。

第二步:房屋评估鉴定(及贷款申请)

房屋评估鉴定师将对房屋的建筑结构,目前状况和安全系数等做出详细的报告总结。对房屋做评估鉴定并不是买家必须采取的买房步骤,但如果房屋是通过银行贷款购买的,银行通常会要求买家出示房屋评估鉴定书。如果鉴定师认为房子没有大的严重问题,买家的律师将进入下一步去调查房产的合法所有权;而银行(如果准备申请贷款)将正式办理相关贷款手续。

第三步:查证房屋所有权的注册登记档案

买方律师在国家地产登记局(UK Land Registry)查证该房屋所有权的注册登记档案是否属实。这里的登记档案记录了目前房产的所人,房产土地所有权的性质(是永久产权房还是土地租借产权房),以及房屋周边土地归属的具体划分。登记档案还会记录此房产是否在法律上存在任何特别限制,这些限制可能会对房产价值产生影响。买方的律师同时开展对房产相关背景的全面调查,包括从政府部门收集该房产所在地域环境,排水系统和未来建筑规划等方面的信息,调研可能给房产带来负面影响的客观因素,例如是否靠近嘈杂的马路或工厂等。

第四步:签署合同

如果房屋的注册登记档案和房产实地背景资料都没有大的问题,买方和卖方律师将着手起草房产买卖合同,合同条款内容都按照规定有章可循。双方一旦签署了合同,房产交易就将受到法律保护。通常买家会在此阶段向卖家支付房价的5~10%做为押金。

如果是通过拍卖购房的,一旦竞价成功,落槌定案,就相当于买家卖家签定了购房合同。

期房的购买也需要签署合同,与购买已经建成的房屋不同,购买期房通常是在价格协商完成后即签署合同。

第五步:房地产交易的完成

绝大多数私人协约式交易的房产,从签署合同到最后的交易完成,即交付房款,通常需要1个月的时间。在这段时间里,买家一般会为新房做准备(例如为新家添置家具等);银行也会利用这段时间把购房者申请的贷款转账给买方律师,最终经过卖方律师,进入卖家的账户。买家的名字也会随后记录在国家地产登记局(UK Land Registry) 的注册登记档案里。

购买期房时,从签署合同到最终房产接交之间可能会隔很长时间。这段时间内,特别是房屋将近竣工时,买家可以到工地勘察房屋是否按标准建成。有经验的期房购买者,这时会邀请房屋评估鉴定师同行,以及时发现建房缺陷,这样可以督促房地产开发商在竣工交房之前弥补建筑上的不足。

以竞拍方式购买的房屋,通常从竟价成功到最终房产交接必须在28天内完成。因此,通过这种方式购房速度最快,但往往因为其时间上的紧迫性,这种购房方式的风险也最大。

绝大多数私人协约式的房产交易,一般从最初的价格协商到最后的房屋交接需要3个月的时间。如果中间环节出现延误,则整体交易时间相对延长。

买房的交易过程安全吗?

按照国际标准,在英国买房的任何一个环节都十分安全。以下列举的在房产交易过程中可能出现的欺诈行为与风险,在英国几乎不存在。

    1)交易金的挪用

在英国,购房款始终是由买卖方的律师经手,而律师私自挪用资金的案例几乎为零。即使此类事情发生了,英国律师协会(每一个律师都是其中的成员)有义务补偿买家被骗取的资金。

    2)房产注册登记不属实

在英国,房产卖家操作的欺诈案例很罕见,例如房产卖家不合法拥有所售房产, 买方律师应该在国家地产登记局(UK Land Registry)查证该房主的注册登记档案时就可以发现。即使没有发现,国家地产登记局也有相应对买家经济上补偿的相关政策。

    3)期房骗局

在某些国家,曾有类似报道称买家花巨资购买期房,或因为售房本身就是个骗局,或因为开发商破产导致期房始终未交工,从而使买家蒙受损失。理论上讲,在英国买房也要承担此类风险,但现实中英国发生期房欺诈的实例极为罕见。一方面因为大部分的新建楼盘都是由实力雄厚的老牌大型开发商承办。另一方面因为押金一般由第三方信誉公司保管,以防开发商不能兑现承诺。对于降低风险的最好答案就是专业的置业团队的协助,从知名老牌开放商的楼盘中挑选心仪的房屋。

    4)房屋质量问题

所购房屋有没有潜在的建筑缺陷,完全取决于买家在购房前是否聘请过专业的房屋评估鉴定师去排查可能存在的不安全隐患。对于新建的房屋建筑,几乎所有的开放商都会提供10年的质量担保。一旦房屋质量有问题,房产开发商又解决不了的, 国家房屋建筑理事会( National House Building Council )会承担相应责任。

    5)相关法律条例的变更

据报道,在某些国家,有些新修法律条例严重影响了房产投资的价值。然而在英国就完全无须担心此类问题, 这要部分归功于英国有完善的人权法律条例和公正独立的法律机制,从而强有力的保护了买家的房产权益和其他相关利益。

总之,在专业人士的协助下,在英国买房的交易过程是极为安全的。对于有兴趣在英国置业投资的客户们, 希望我们Kategora 上海的专业团队与精心挑选的各行业专家顾问们可以有幸助您一臂之力

英国购房流程说明

一般情况下, 在英国买房自下订金起通常需要6-10个星期的时间,所有的购房文件都是由买卖双方各自的律师执行,较大程度上保护了双方的权益。买方指定的律师的职责是确保您所购买的房产为现时可售的房产,不存在任何可能对房产的可销售性或房产价值产生负面影响的“未知因素”。

买房具体程序分为以下几个阶段:

一、前期咨询,选房定房:

1、免费的初期咨询:根据自本身的购房目的及财务状况,向中介机构咨询适合的房源,并将房源周围的商业、学校、娱乐、社区等信息逐一向客户进行分析;

2、正式委托:客户正式委托中介机构进行购房代理之后,签署《房屋预定书》,客户此时通常需支付定金(取决于具体的项目和开发商);同时客户需要签订一份服务费承诺书,承诺书的内容是在本次交易进行到支付首付款的阶段时,客户需向中介机构支付服务费。

3、服务费:在支付首付款时,并向中介支付服务费。

二、确定交易,安排贷款:

4、安排贷款:确认客户是否有足够资金购买房屋,如果客户有按揭需要,委托中介将帮助客户向合作银行申请房屋贷款,但贷款的最终审批权在于银行。

提示:如买方需要办理房贷业务,而最终因买方原因未能顺利拿到贷款,且买方无能力(意愿)支付余款,卖方将有权不退回首付款项。

5、首付款:在缴纳定金后的21天之内,买方需缴纳房屋总价款的10%作为房屋首付款支付给买方律师;

6、交换合同(取决于律师的进度):双方律师代表完成合同的签订/交换工作。在这一步骤中,双方可以根据购买要求对合同进行细节方面的修改。

提示:中介推荐可信的房产律师开始进行文本文件的工作,并要求客户支付律师部分的代理费用。

三、支付余款,交易完成:

7、交换正式合同,支付余款:双方律师交换修正过的正式合同,在合同完成之日,买方律师将向卖方律师支付购房款的 余款,完成产权证书和房屋钥匙的移交工作。

提示:完成交易时买卖双方无需在场。

8、如因买方原因延误了合同的完成,卖方有权不退回定金,且保留进一步追偿卖方已开支费用的权利。

9、产权过户:合同完成之后,卖方将向买方律师移交产权证书。在缴纳印花税之后,为客户申请土地所有权登记。这一过程需要几个月的时间,完成登记之后,土地登记部门出局土地证书,确认买方现为房产所有人。

10、后续服务:房屋交接时,中介机构协助客户安排与收房有关的事宜,如内部装修、购买家具、房屋出租等。

到此,房屋购买最终完成。