法律事宜

在纽约购买、租赁、出售房子的税金和关税(个人和公司不同);增值税;

(一)什么是出售主要居所的资本收益?
(1)纽约州内的美国居民资本收益是15% (2)纽约市内的美国居民资本收益是10%
(二)
在购买和销售价格差额即销售利润上,卖方要交税。利润被称为资本收益。家庭类型不同,资本收益税就不同。住户和非住户的税收也不同。

在计算房屋出售的资本收益时,要考虑到其他费用。交易费用,支付的贷款(通常为获得抵押贷款的低利率)和贷款申请费用需从资本收益中扣除。目前在纽约州美国居民的税率是15%和市税约增加10%。

在出售主要居所时,税款有些规定可以让个人不用支付资本收益税。如果出售房屋是户主过去五年中两年的主要居所, 个人所得税纳税人的资金收益不高于25万美元时,不用支付资本收益税。已婚夫妇的资金收益只需要50万美元就可以不用支付资本收益税。

(三)美国居民的投资房产税是什么?
购买作投资用途的的房产有明显优势。抵押贷款的利息可完全抵扣。然而,对投资者不利的是,可能需支付红利积点,以降低贷款率,还有贷款发放费不可扣除。

若申请贷款是为了购买、建造或改造房屋,已婚夫妇贷款100万美元时,利息可完全抵扣。个人所得税纳税人贷款50万美元时,利息完全抵扣。已婚夫妇的家庭资产贷款为10万美元时,利息可扣除。个别纳税人的家庭资产贷款为5万美元时,利息可扣除。

(四)非美国定居人口在出售房产时应纳什么税?
房屋出售金额的30%会以税收的形式交给联邦政府与州政府。

非美国定居人口在出售房产时应缴纳的税收相当于持有超过一年房产的外国人所应缴纳税收的30%。美国“外国人房地产投资税收法”制定于1980年,税法不允许用部分房屋出售金额缴纳税收,以确保中隐瞒的销售收入从直接税,以保证非美国定居人口纳税。美国税收局征收的税收是出售金额的10%,纽约州加收6.85%的税收。

无论是卖方或买方在出售房产时必须向美国税收局递交名为“美国外籍人士处理房产声明”的表格。其他州也有自己规定的表格。若不想缴纳出售房产税收,外国投资者可以通过股份有限公司(LLC)出售和购买纽约市房产。

(五)通过股份有限公司购买房产可以不用缴税吗?
公司可以有多个合伙人,保障合伙人权益并为股东谋利。与股份有限公司合作的其中一个优势在于,出售房地产时,合伙人将自己的房子过户到公司名下就可以不用缴纳出售房产税。在购买新房产后,多个合伙人也可以业权转给有限责任公司的其中一个合伙人,这样房产就在那个合作伙伴名下。

(六)免税
若该房产是您两年的主要居所,但由于新工作,健康或其他不可避免的原因,您不得不搬家,在这种情况下,赋税减免。
健康原因包括卖家为筹齐医疗费用被迫出售房屋。该卖家不需要向国税局寄医生证明信,但最好保管好这样一封有您全部资料的信,供将来审核参考。

国税局将意外情况定义为“在购买或居住主要居所之前不可预测的事情”。 促使出售房产的意外情况包括自然灾害,战争,恐怖主义行为,死亡,离婚,分居,多胞胎怀孕和就业状变化等状况,这些情况让户主不能提供基本生活条件和支付生活费用。更多信息请查看国税局523出版物,其中包括意外情况的详细说明。

在出售房产的资金收益方面,在军队服役的军人享有有特别权益。2003年的法律规定,军事人员可以享有两年家庭赋税减免并将这个规定延长至10年。这部法律的宗旨是让军事人员有能力履行自己服务国家的义务。

在申请赋税减免之前,我们建议咨询您的会计师,商讨资本收益的赋税减免。

(七)什么是申请抵押贷款的税收优惠?
您的房地产融资有明显优势。 抵押贷款支付的利息可以进行纳税抵扣并减少应税收入额。税收的利息金额有限制,所以最好联系专业的税务顾问。

(八)资本收益附表D是用于报税吗?
在向国税局汇报个人所得税时,资本收益附表D用来汇报资本收益。如果个人拥有住宅的时间是一年或一年以下,资本收益附表D中的资本收益为短期收益。如果拥有住宅在一年以上,资本收益附表D中的资本收益为长期资本收益。业权时间对未来再投资资本收益期限很关键。如果卖家可以在居住两年以上后再出售房产,他们就有更长的时间再投资房屋出售的资本收益。

(九)什么是1031税收交换(亦称“同类”赋税减免)?
避免资金收益税的方式之一是购买“同类”房产,以取代出售房产。新房产需和出售房产将是价值相当或新房产价值大于出售房产。向国税局报税,通知他们卖家购买了新的房产,不用缴纳资金收益税。拥有新房产有时间限制;接管新房产并签署合同的时限通常是180天。只有在美国陆地上的房产适用于“同类交换法”。