以房养学

英国留学

英国因为金融危机导致房价大跌,现在正是抄底入手的绝佳时机,而且在英国留学的中国留学生为数众多,房屋出租和转让都有着巨大的市场潜力,英国政府为了刺激经济,对此也是在政策上给予大力的支持,同时英国伦敦属于离岸金融中央,税率低,资金活动自由,吸引大量外国人投资房地产,因为业主购买一定金额的房产,就可以申请长期居留,这也是一些人热衷去英国买房的原因。所以,有在英国留学的孩子家长非常适合“以房养学”的投资方式为孩子的未来保驾护航。

以房养学是一个针对英国留学生家庭的独特投资模式。成熟稳健的英国房地产市场给投资者提供了难得的双赢机会:即通过以房养学,留学生的住宿成本不但可大幅度的降低,而且稳定的投资回报(房租和资本增值)也是很可观的。这样投资者在从房地产投资中获得资本增长的同时,资深的英式教育又会带来无法计量的人力资本上的镶金,这也是为什么近年来大批来自中东,俄罗斯和亚洲的投资者涌入英国房地产市场的原因之一。

  • 租房开销

留学期间所需付的房租占整个留学成本中的很大的一部分,有时候甚至要高出学费。时间是所有投资模式中唯一不可缺少的变数。在此,我们以一名在英留学五年的学生租房为例1。

总房租(Total Rent= 每月房租 X 月数

在伦敦,比较经济的一室一厅公寓的月租约为1000英镑,这样一年的房租是1000×12=12000英镑,一年的水电气,网费,电视费等杂费约1500镑,一年下来约12000+1500=13500英镑。如果伦敦的房租保持不变,以下是五年期间的房租开支:

月房租

一年房租

一年水电气等杂费

一年总费用

五年总费用

1000

12,000

1500

13,500

67,500

这位学生租房五年,总费用是13500×5=67,500英镑

  •  购房开销

如果该学生在伦敦留学期间购买市区一套两室一卫的公寓,其花销又会有什么变化呢?

在英国购买新房的费用通常包括印花税,土地注册费和律师费。

印花税是购房者需要付的最大一笔税务。购房者有义务交纳印花税。首次购房者在购买25万英镑以下的房产时是无需交纳此税的,这个政策减少了部分海外投资者在英首次投资的成本。但对于大部分投资者来说,25万以上的房产才是值得投资的,收益率高的选择,这样印花税就变得不可避免的了。在高端物业的购买过程中,我们会通过专业律师和会计帮您最大限度的合法避税。

土地注册是将新房主的名字登记到房产的记录上,这样可以供以后的房主参考该房产有过几个房东,每个房东各持有房产多久。土地注册费为房产价值的0.04% – 0.15%。

律师在房产交易中必不可少,他/她的作用是检查买方和卖方的所需资料并与相关机构协调(如银行,政府机构等),律师费和房产的价值成正比,一般为房产价值的0.5% – 1.2%

以下是房屋购买过程中需支付的各种费用:

房产价格

印花税

第一次购房者印花税

土地注册费*

律师费*

共计*

≤ £125,000

0

0

0.1%

1.20%

1.30%

£125,000 至 £250,000

1%

0

0.1%

1.20%

2.30%或1.30%

£250,000 至 £500,000

3%

3%

0.1%

0.8%

3.90%

> £500,000

4%

4%

0.1%

0.7%

4.80%

*估算所得

如果该学生购买一套两房一卫公寓,房价约85万英镑,需要支付的手续费为:

£850,000×4.8%=£40,800

  • 养房支出和收入

购买新房后养房过程中出现的费用包括地方政府的人头税(市政物业税),小区物业管理费,地租。开发商会提供10年的建筑结构保险,所以无需另外支付建筑保险,可自愿购买室内物品保险。

以管理费约3000英镑每年为例。

此公寓为999年租赁使用权,公寓地租为300英镑每年。

房屋养护后期支出情况为下:

每年人头税

每年物业管理费

地租

养房一年费用合计

养房五年费用合计

0

3200

450

3650

18,250

按照市场估价,该地段的物业两室公寓周租金约为750镑。这位学生购买房产后以租房给别人取代了过去的租别人的房,如果出租一个房间,房租收入每周约为370镑,每年可获得19,240万英镑房租,5年为9.62万英镑。同时,按上面留学期间租一套公寓计算,将节省自己5年的房租并净收入2.9万英镑。

房价

市场估价周租金

出租一间房周租金

每年可获得租金收入

五年可获得租金收入

850,000

750

370

19,240

96,200

伦敦房地产在过去的几十年内,平均每10年价值翻一倍。但过去并不能代表将来。根据英国各大知名地产经纪的数据,综合考虑宏观因素如美国金融危机对英国经济的影响,2012奥运会,英镑对人民币长期走势及英国央行近年来放松的利率,保守估算,5年后公寓会增值20%,约17万英镑。

5年后,投资产生收益32.77万英镑,即当初买房的实际价格仅为85万英镑,留学期间投资回报为38.6%。贤明的投资使得海外留学不再奢侈。月租式收入还可以便利的对冲掉一部分留英生活的一些其他费用。

“以房养学”——投资回报最大化

伦敦作为世界金融中心,无论是商业潜力还是教育质量,都是第一选择。越来越多的求学和求职者涌入伦敦,加上当地政府对发展商开发新楼宇的限制,在地少人多的大环境下,租赁业主导着伦敦的地产市场。稳定渐涨的租金流和稳定优质的政治经济环境使得英国房产具有巨大的升值空间。另外,近年来由于英镑的疲软,就汇率优势上来说,海外买家在伦敦置业节省了大量的资金。英国是少有的拥有房地产投资优惠政策的国家,对于海外投资者来说,房产交易中所得到的利润是不需要付资本增值税的,这也是为什么投资英国房地产比投资其他国家含金量高的原因。由此可见,无论是房产投资或是留学教育投资,“以房养学”能够为您实现投资回报的最大化。